El reciente incremento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores inmobiliarios en Catalunya alcanza unos tipos impositivos que van mucho más allá de los tipos aplicados en nuestro entorno. Básicamente, los grandes tenedores inmobiliarios que adquieran propiedades deberán pagar un tipo impositivo del 20% en sus transacciones, duplicando así la tasa general del 10% aplicable hasta ahora.
Marco normativo y definición de grandes tenedores
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, estableció, la definición general de «gran tenedor» como «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros»
Esta definición marco ha servido de base para posteriores adaptaciones normativas en el ámbito catalán.
En el contexto de Catalunya, la normativa más reciente ha particularizado esta definición, especialmente para las zonas declaradas como «mercado residencial tensionado». El reciente Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero, reduce el umbral a cinco inmuebles para considerar a una persona como gran tenedor en estas zonas específicas, manteniendo el límite de diez propiedades para áreas no tensionadas.
Registro Obligatorio de grandes tenedores
Una de las novedades más relevantes introducidas por el Decreto Ley 2/2025, que entró en vigor el 27 de febrero de 2025, es la creación del Registro de personas jurídicas tenedoras de vivienda, dependiente de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Este registro de carácter administrativo obliga a todas aquellas personas jurídicas consideradas grandes tenedoras a inscribirse y declarar el número total de viviendas de su propiedad. La obligación de comunicación a la Agència de l’Habitatge de Catalunya es inmediata.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Nueva regulación para grandes tenedores Tipo Impositivo del 20%
La modificación más sustancial en materia tributaria para los grandes tenedores en Catalunya se centra en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Se establece un tipo impositivo específico del 20% aplicable exclusivamente a los grandes tenedores que adquieran vivienda. Si ya el tipo general catalán del 10% era considerado uno de los más elevados de España, equiparable a los aplicados en comunidades como Valencia, Cantabria y Galicia, y significativamente superior al 6% vigente en Madrid, el nuevo tipo del 20% para grandes tenedores establece una diferencia cualitativa en el tratamiento fiscal de estos sujetos.
Implementación temporal y procedimiento de aprobación
El acuerdo para la duplicación del ITP a grandes tenedores fue anunciado el 27 de febrero de 2025, pero su implementación efectiva requiere:
- de la tramitación de un decreto ley que debe ser aprobado por el Consell Executiu y
- posteriormente ser convalidado por el Parlament de Catalunya.
Es aconsejable que los grandes tenedores que estén considerando realizar operaciones inmobiliarias en Catalunya evalúen cuidadosamente el calendario de sus transacciones ante la inminente entrada en vigor de este nuevo régimen fiscal.
Medidas complementarias que afectan a Grandes Tenedores
Eliminación de bonificaciones para empresas inmobiliarias
Además del incremento del tipo impositivo del ITP, el acuerdo entre el Govern y los Comuns incluye la eliminación de las bonificaciones fiscales que hasta ahora beneficiaban a las empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas.
Derecho de Tanteo y Retracto para la Administración
El Decreto Ley 2/2025 ha ampliado significativamente el derecho de tanteo y retracto de la Administración pública catalana. De acuerdo con esta normativa, la Generalitat de Catalunya tendrá derecho de adquisición preferente en la transmisión de viviendas situadas en zonas tensionadas que sean propiedad de un gran tenedor. Este derecho se aplicará tanto a la primera transmisión como a las posteriores durante toda la vigencia del Decreto ley, lo que representa una importante limitación a la libre disposición de estos inmuebles por parte de sus propietarios.
Asimismo, el derecho de tanteo y retracto se extiende a la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial. Sin embargo, quedan excluidas de este derecho aquellas transmisiones de viviendas de nueva construcción destinadas a personas físicas que vayan a utilizarlas como primera vivienda.
Estrategias de Planificación Fiscal (MUY IMPORTANTE)
Ante este nuevo escenario tributario, los grandes tenedores deberán replantearse sus estrategias de inversión y planificación fiscal.
Entre las posibles estrategias a considerar destacan:
- Reestructuración de la titularidad de los inmuebles entre diferentes entidades jurídicas o personas físicas vinculadas, para evitar alcanzar los umbrales que definen la condición de gran tenedor.
- Diversificación geográfica de las inversiones, orientándolas hacia zonas no declaradas como «mercado residencial tensionado» o incluso hacia otras comunidades autónomas con tipos impositivos más favorables.
- Reorientación del modelo de negocio hacia la promoción inmobiliaria de nueva construcción destinada a primera vivienda, que mantiene un tratamiento fiscal más ventajoso.
- Evaluación de fórmulas alternativas de inversión inmobiliaria que no impliquen la adquisición directa de la propiedad, como pueden ser determinados contratos de arrendamiento a largo plazo con opción de compra.